澳洲富豪如何煉成:創富多靠土地

澳洲隱藏的富豪家族你瞭解嗎?從Jumbuck控制的5萬平方公里的土地面積的畜牧場,再到Peter Menegazzo創建的擁有1萬6千平方公里的農場肉牛產業供應鏈,以及放牧租地面積達11萬平方米的100年的家族企業S.Kidman & Co.這些財富大亨的創富秘密是否真的踩在了土地創富的黃金時代?掌握土地在澳洲就是掌握了經濟,像全球很多其他國家一樣,澳大利亞也經歷著城市擴大,農業用地不斷縮小的問題。澳大利亞的農民及房地產發展商為此矛盾重重。城市邊緣的農業土地租賃價格不斷上漲,導致農產品成本升高,因此無法和進口的農產品競爭,這會是一個很危險的情況。然而開發商表示,在未來的十年間,更多的移民和人口增長引發更多的城市邊緣的土地建設住宅區的需求是不可避免的趨勢和城市需求。

現狀與預期

澳大利亞地產開發行業處於成熟階段的生命週期,住宅物業市場以及潛在的新住房需求作為行業收入主要的驅動因素。該行業由於多種因素包括商業信心指數,消費者情緒以及住房的負擔能力導致整體行業價值處於一個波動的態勢。澳洲的人口增長趨勢與個人固定資產的支出一直以來支撐著澳洲土地開發的需求。

由於澳大利亞受到英美城市規劃模式的極大影響。英國的花園城市運動被廣泛接受,它著眼於村莊式的自給自足和獨立單位的生活方式。美國模式具有較強的影響,特別是它對作為保證城市秩序化發展的有效手段–“區劃”宣導,為居民、投資者、基礎設施供應等各方面提供了確定性。美國的建築師和城市規劃師同樣影響了澳大利亞早期關於城市發展理想模式的探討。“草原學校”提倡的低密度與自然和諧的郊區模式最為突出。澳大利亞土地權登記系統堪稱“世界級”的具有壟斷性的土地產權登記系統,更是承載著數十億澳元的經濟活動,牽動著價值1.2萬億澳元的房產產權。澳洲“私人”的體積分量很小也很輕,私人土地物業擁有的權利,應該是小到完全與“國家、政府”這些龐然大物無法抗衡和相提並論地步的。但這個國家的體制,卻在很久以前就從制度上保障了所有微小個人的權利尊嚴,保障它的神聖不可侵犯。即便是動用國家的名義,也不可隨意奪走澳洲個人的私有財產和土地權。

Torrens Title的由來
在160多年前,南澳州殖民地總理Robert Torrens曾發明了一種登記土地所有權的方法,被稱為“托倫斯土地所有權登記法”,至今為止,澳洲政府仍在沿用這一套土地登記制度。然而從2017年開始,以及接下來至少40年的時間裡,在新州和南澳,Torrens Title登記法的發源地–土地登記系統將第一次被私人公司控制。十九世紀50年代是一個“無主土地”的時期,但英國殖民者為了刺激生產,鼓勵人們開墾荒地,在那個時期將土地分配給流放到澳洲的囚犯和前來執行任務的海軍士兵均以皇家恩賜的形式發給個人,每個人拿到土地的憑據是由殖民總理簽字的文書。

但隨著越來越多的人湧入澳洲,土地私有化的基本格局逐漸形成,土地買賣租賃等商業活動日益增多,在當時,私人之間的土地買賣純粹是私人商業行為,由於“土地管理系統”的低效,Torrens Title登記法就順應了這種需要。該系統通過對房屋所有權的登記進行轉讓過戶的交易,簡化了土地交易的程式以及對於所有權的認證。“房產證”包括業主的姓名,土地物業抵押的情況,此類物業就是一整塊地分割好、獨立的地皮、目前市面上的獨立屋House都屬於Torrens Title。

澳洲首富是怎樣煉成的?
Jumbuck由麥克拉克蘭家族擁有,公司建於1888年,麥克拉克蘭最開始在降雨量不足230毫米的南澳乾旱地帶養羊生產羊毛,其目前擁有12個農場,遍及南澳,西澳和新南威爾士,共有456,000頭牛,4111,000頭羊,總面積5.75萬平方公里,相當於中國浙江省的一半,也是澳大利亞最大的羊毛生產商。

Kidman Holdings由傳奇肉牛大王Kidman創建于1890年,他13歲離開家後,成立的運輸公司打破了科布運輸公司的壟斷地位,後來Kidman又賣掉運輸公司開始進軍畜牧業,該生意目前仍有家族擁有的絕大部分股份。Kidman畜牧集團擁有澳大利亞最大的私人土地面積,達10.1萬平方公里,比中國江蘇省面積(10.26平方公司)略小,占澳大利亞土地面積的1.3%。公司擁有20萬頭牛,農場又很大部分是永久租賃,作為澳大利亞第三大肉牛供應商,領地遍及昆士蘭、南澳、西澳和北領地。

McDonald Holdings 公司起始建於1940年代,作為澳洲本土麥當勞公司屬下共有11個牧場,分佈在昆士蘭,面積33,600平方公里,略小於海南省。

Western Grazing Company 目前是澳大利亞最大的肉牛供應商之一,公司最早起源于黃金海岸的奶牛生意,1983年農場主布蘭奧克新福特前往昆士蘭內陸購買了牧羊場,後來又陸續購置包括外絲緹家族手中的“西部牧業”。公司名下的農場面積達12,000平方公里。

從澳大利亞的城市發展看,可謂“眨眼之間”已經從曾經的幾乎沒有任何城市和集鎮成為了世界上城市化程度最高的國家之一。這正是寡頭資源型企業發展的所需。

Zoning區域的重要性

在澳大利亞,根據土地功能區分為四大塊:居民區(Residential)、商業區(Commercial)、工業區(Industrial)以及農業區(Rural/Agricultural)。所謂Zoning就是賦予一個地區的一種屬性,所有在這個地區的開發專案都必須與此屬性相吻合。每一塊地都是獨特的,我們能做的是把具有相同或相似屬性的地塊劃入同一種功能分區,這種算是可行的高性價比方法。每個Council對規劃政策都有自己的想法和解讀,瞭解區域也要對Council進行深度挖掘。政府會通過各種開發控制的方法來突出某個地區的特殊性。比如新州的DCP(土地控制的指導文件),維州和昆州的Neighbourhood Plan等,會詳細的列舉說明Council希望一個地區是怎樣的被開發以及區分與其他地區的特色。

新州
居民區的劃分由密度決定,新州的R2-R4為低密度至高密度,R1是綜合,R5是郊區的大塊居民用地等。

維州
維州把之前的Residential1,2&3 Zone換成了Residential Growth Zone,General Residential Zone和Neighbourhood Residential Zone。

昆州
昆州是按照低密度、中低密度、中密度和高密度劃分。

商業區
商業區一般是按層次劃分,市中心CBD毫無疑問是最高層,接著是區域中心Subregional Centre,然後是地區中心District Centre,街區中心Neighbourhood Centre主要以底層商品也就是日常用品店為主。

商業區和工業區結合起來
如果把商業區和工業區結合起來,就是Enterprise Corridor或者叫Specialized Centre。主要支持大型零售商場Large Format Retail LFR。離市中心有一定的距離,例如Bunning、Masters、Officeworks、Heavy Norman,相對利潤低於Myer、David Jones這種大型零售商場。

農業區
農業區Rural/Agricultural實際區別是可以分割的地塊大小。由於州政府要保證農業用地的完整,分割的要求因此較為嚴格。相對較好的質地由於單位面積的產出量大,所以可以小一點,相對較差的質地由於單位面積的產出量小,所以需要更大一些,這樣才能保證農民在一塊地上可以自給自足。

結語:

現今的投資商在城市邊緣發展新區時由於必須支付配套基礎設施建設的大部分費用,這筆費用最終會轉嫁到房屋置業者,但這畢竟是一個較為準確的價格信號,即城市新區居所承擔的社會利益的花費大大高於在城市建成區緊湊發展居所的相應費用。因此,雖然城市依舊繼續向週邊發展,但其發展速率會極大降低。

無一例外是所有城市的總體規劃都要求限制城市向外擴張,提倡高效公交體系支撐的多核結構城市發展模式。這與戰後長期統治規劃界的思維基本背離,澳大利亞還存在一群個體他們的“逆城市化”是一種對於前工業化城鎮生活回歸的渴望。思維觀念的轉變極大緩解了城市持續發展目標與地方個體希望保持低密度郊區化生活和諧性的矛盾。

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